独立公認会計士の足跡 海外不動産投資は国内不動産投資より難しい…。と感じています。
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海外不動産投資は国内不動産投資より難しい…。と感じています。

ようやく海外視察の疲れも取れてきまして日常モードに戻しつつあります。
海外に行く事が当たり前な生活になってくれば、この辺の切り替えもスムーズにできると思うのですが…。
今回、ジャカルタでご一緒させて頂いた経営者の方は、3分の1が東京、3分の1が上海、3分の1が海外ということでしたが、私も早くそのような生活をしてみたいです。

本業の方の仕事も盛りだくさんで、ドンドン片づけて行かなければいけないのですが、今回の目的であった海外不動産投資に関しても結論を出して行かなくてはいけません。
そこで、今回、マニラの不動産を見て、思った事を書いてみたいと思います。

まず思ったのは、キャッシュがあれば何の迷いも無く即決している!です。
マニラのプレビルド案件は物件にもよりますが、現金一括購入を行うと、割引を適用してくれます。
ものによっては、25%というものも…。
売却目的であれば、ある意味、購入した時に利益が確定している。という事になります。
また、キャッシュで購入した場合、それ以上の持ち出しはありませんので、リスクはそこまで…。という事になります。

次に思ったのは、金利の高さです。
マニラで6.5%程度(固定)らしいのですが、これは5年~10年程度の金利らしく、15年にすると、10%を超えるらしいです。
もちろん、HSBCのプレミアであれば、もう少し低くなるそうですが、現状、私にはそこに突っ込むような資金力はないので難しく…。
ある方によると、金利はインフレ分も含まれているので、実際金利はもっと低いという話ですが、レバレッジを利かせてインカムゲインを狙っていく戦略で考えていますから、完成後の家賃が相当上がらない限り、難しいと感じています。

最後に為替リスクです。
海外投資を行う場合、私は現地通貨で寝かせておこうと考えています。
もちろん、将来的に円安にぶれるのであれば、円に戻すというのもありかもしれませんが…。
ただ、円に戻したところで物価が高いのであれば、意味がないと思いますし、これからは1つの国で資産形成をすべきではない。と私は思っています。
(資産形成だけではなく、収入所得に関しても…。)
このような考えであれば、為替リスクは大きな話ではないのですが、家賃収入でまかなえず持ち出しが発生した場合、円安にぶれていたら持ち出し額が多額になります。
(かと言って、現地通貨建てでなく、他国通貨建てでローンを組むとそれはそれでますますリスクが高くなります)

という感じで、現状、マニラ不動産投資にはネガティブな判断をしています。
繰り返しになりますが、現金一括購入であれば何ら問題はないと思います。
(リスクの範囲が限定されるという意味で…。)
ですが、ローンを利用するとなると、途端にリスクが跳ね上がるような気がしていまして…。
一棟物とは違って、空室リスクも大きいですしね。

今回、懸念しているのはローンの部分でして、この辺をもう少しクリアにしてから、最終結論を出して行きたいと思います。

余談ですが、数年前にやられた日経平均先物にそろそろ参入しようと思っています。
前回、リーマンショックでかなりやられましたので、今回の欧州危機はその教訓を生かすつもりです!

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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プロフィール

石原修

Author:石原修
公認会計士・税理士。
1972年、東京都生まれ。
中央大学理工学部管理工学科卒。

石原経営会計事務所の所長です。
財務・税務・会計に関するご相談を承っています。
また、投資・海外・ゴルフに興味のある方との繋がりも大切にしたいと思っていますので、よろしくお願いします!

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