独立公認会計士の足跡 自己所有物件のシミュレーションを再度行ってみましたが…。
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自己所有物件のシミュレーションを再度行ってみましたが…。

こんばんは。

今日はフィリピン投資物件の詳細を伺いに行ったのですが、現地の方のSkype会話に全く対応できず、相当凹みました…。汗。
ですので、今日を機会に英会話を再開することにします。
この状況で、海外に行ったら相当苦労することになりそうですからね~。

さて、前々からやろうやろうと思っていた、自己所有物件のシミュレーションをし直してみました。
私の物件は、1棟物ですが、ローン返済期間を30年で組んでいます。
また、減価償却費も建物1本だけではなく、附属設備や構築物にばらして、定率法で計算しています。
これらの事により、デッドクロスがどのタイミングで発生するのか?確認したかったのです。
(投資を始める際には、この概念を知らなかったのものでして…。)

シミュレーションですが、投資前に作成したのは、P/Lだけでした。
ですが、当然ながら大切なのは、C/Fの方でして…。
今回は、30年分のC/FとP/Lの両方を作成し、しかもP/Lから所得税の計算を行い、それをC/Fに連動させています。

その結果、恐るべし事実が…。汗。

まず、デッドクロスですが、この正確な定義は正直なところ分かりません。
ただ、調べる限りにおいては、「減価償却費<元本返済額」のようです。
つまり、「損金<支出額」ということです。
で、私の場合、何年目に発生するのか?と言いますと…。

6年目でした…。大汗。

さすがに、これには私も焦ってしまい、思わず、「マジかよ!」とつぶやいたような気も…。(笑)

その後、かなりブルーになりつつ、C/FとP/Lを作成していったのですが、デッドクロスが発生しているにも関わらず、C/Fはしばらく黒字でした。

これには、思わず、ガッツポーズ!

ただ理由が全く分かりません。

そこで、よくよく見てみると、青色申告控除の65万円がかなり効いている事が判明しました。
青色申告控除の65万円があれば、15年目くらいまではC/Fは黒字で行けます。
ですが、もしその65万円が無ければ、10年目くらいからC/Fが赤字です。
ですので、いかにこの65万円が大きいか…。
結論として、デッドクロスの年数にそれ程こだわる必要はないと分かりました。

他にもシミュレーションしてみて、色々なことが分かりました。
30年持ち続けると、トータルC/Fは0になってしまうこと、C/Fが赤字になる前に売却するにはいくらで売却すれば良いか?、家賃はどこまで下げて良いか?等々です。

と言うように、今回、シミュレーションを行ってみて、いかにシミュレーションが重要か?ということが分かりました。
もちろん、今回のシミュレーションは固めに作成していまして、家賃下落率、損金算入額、税率のそれぞれについて、かなり固めにしています。
ですから、実際はもう少し良い状況とは思いますが、改めて、購入後の意思決定もかなり重要かな?と思いました。

同時に、不動産投資をされていて、このようなシミュレーションをされているのは少数派だと思いますので、一度、現状把握をして頂くということで、シミュレーションの作成及び解説サービスを行うってのも良いかな?と。
自画自賛するわけではありませんが、これは絶対やっておいた方が良いと思います。
特に、税金や他の所得との兼ね合いによって、全く変わってきますので。
(すでに同様のサービスもありそうな気もしますが、所得税をしっかり反映していないのでは?と思っています)

ということで、真剣に、不動産投資をされている人に対するシミュレーションサービスを考えてみようと思います!

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

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プロフィール

石原修

Author:石原修
公認会計士・税理士。
1972年、東京都生まれ。
中央大学理工学部管理工学科卒。

石原経営会計事務所の所長です。
財務・税務・会計に関するご相談を承っています。
また、投資・海外・ゴルフに興味のある方との繋がりも大切にしたいと思っていますので、よろしくお願いします!

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