独立公認会計士の足跡 不動産投資
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不動産投資の状況について…。

こんばんは。

またまた、記事更新せずにたまってしまいました…。
なかなか、毎日更新するのは難儀ですね。
でも、決めた事なので、習慣づけるようにしないといけませんね。

今日は私の不動産投資の状況について書いてみようと思います。
私は2008年12月に新築アパートを1棟購入しました。
もちろん、ローン付きです。

当初3年程度は順調に来たのですが、昨年の繁忙期で2部屋埋められず、管理会社を変更しました。
そしたら、その管理会社が管理業務を止めると言う事で、わずか数ヶ月で今の管理会社に変更しています。
10月頃~、変更したのですが、その間も空室が増えてきて、今では8部屋中、5部屋空いている状況です…。

さすがに、これだと月々のキャッシュフローがマイナスになりますので、何とかしないといけないのですが、状況は思わしくないです。
結局、管理会社の言うがまま、家賃を下げるというどうしようもない施策に走っています。
何故ならば、今の私にはそれ以上、考えられる施策がないからです。

まあ、この管理会社さんは知人が勤務している管理会社さんで、頑張ってくれているとは思うのですが、結果が出ないことにはどうしようもありません…。
で、今回、改めて思ったのですが、もはや、不動産賃貸業も、他人に任せて行う事業ではないな。と。
何を今更…。と言われそうですが、本当にそう思うようになりました。

不動産投資の良いところは、ミドルリスクミドルリターン、かつ、レバレッジが利かす事ができる。だと思うのですが、最近の私は、ミドルリスクではなく、ハイリスクに近いのでは?と思うようになってきています。
実際問題、キャッシュに関しては、既に元本回収が終わっていますが、この状況で物件を売却した場合、多大なる債務が残ります。
これをリスクと呼ばず、何と呼ぶのかな?と。

ただ、一方で、しっかりやれば、何とかなるものだとは思っています。
正直なところ、他の業界に比べると、遥かに競争相手が少ない気がしていますので。
要は、私も含めて、素人大家が多いって事です。

ですので、ニッチなところを狙っていけば、結果は全く異なるものなると思っています。
そのためには、不動産も勉強しないといけませんね。
私は、購入前からほったらかし投資で考えていましたので、今更になって焦ってきています…。

ということで、まずは、今年の繁忙期で少しでも多くの空室を埋めて頂いて、そこから、自分のオリジナルを出した物件に変えていかなければ…。と思っています。

いや、しかし、やる事が多くて大変です…。汗。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

せっかく一安心したところでしたが、早くも頭を悩ませる事になりました…。

今日の気づき:何事も事件が起きる前に準備をしておくに限る

昨年の12月、長いこと空いていた不動産の1室がようやく決まった記事を書きましたが、安息の日は続かず、また1人退去者が出ることになりました…。汗。
退去者が出るのは、止むを得ないのですが、その時期が問題です。

予定退去日が4月上旬…。

このタイミングは、ちょうど昨年はまったのと同じ時期なんですよね。
4月に退去して、12月までの8ヶ月間、空室状況で非常にもったいないことになってしまっていたのです。
昨年は、ご存知の通り、震災があったため、引っ越しする人が少なかったみたいですが、にしても、まだ、3年そこそこの物件ですから、空室が出るって状況は回避したいと思っています。

ちなみに、私のつたない経験上、3月が最も移動する時期でして、空室を埋めるなら、この時期じゃないと!って思っています。
そんな中、他の地域の不動産屋さんの話を聞いてみると、今年は結構引っ越しする人が多い。という話も聞きました。
確かに、TVでは、「ラララ、ラク賃貸~♪」と中居くんのCMを度々見るような気もしますし、「引っ越しは日通!」上戸さんのCMも同様に度々見るような気がします。
であれば、昨年よりも外部環境は良いのかな?とも思うのですが…。
不動産業者の方、不動産投資をされている方、この辺、肌感覚的にいかがでしょうか?

実は、昨年、痛い思いをしていますので、不動産投資系の教材を昨年のうちに購入して、勉強しようと思っていました。
ですが、本業の方に時間を取られて、こちらの教材は着手できず…。汗。
とりあえず、本業の方を早めに片づけて、なるべく早く、こちらの教材を勉強して、空室が発生しないように施策を打たなければ…。と思っています。
まあ勉強したから埋まるってものではないとは思いますが、私もそろそろ大家としてのレベルを上げていかないと、生き残れなくなるかな~。と思っていまして…。

現状、一番の悩みは家賃設定です。
周辺相場を調べるのが一番だと思うのですが、皆さん、地道に行っているのでしょうか?
それとも、管理会社さんにお任せなのでしょうか?
私は、管理会社さんに任せると、結構低く提示してくるので、鵜呑みにはできないな~。と思っています。
逆を言えば、それだけ、管理会社さんの家賃設定は、あまり信用できていないという状況です。
もし、何か良い方法をお持ちの方がいらっしゃいましたら、何とかご教授頂けるとありがたいです。

にしても、不動産は1棟だけだと、少々心もとないですね…。
やはり、早く複数棟持ちたいな~。と思っています。
そのためには、本業を頑張らねば!
(最近、全てがここに帰結しています…。(笑))

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テーマ : 不動産投資
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不動産投資の消費税還付スキームはまだ存在していました…。

今日の気づき:物事を様々な角度から見ることはとても大事

不動産投資を行う方は、消費税還付の話をご存知かと思います。
そして、平成22年4月1日以降、こちらのスキームを利用することはできなくなりました。
私自身、そのように思いこんでいたのですが、世の中、色々な事を考える方がいらっしゃいまして、実は可能な場合もある。というお話しを伺いました。

そもそも、消費税還付スキームとはどのような事かと言いますと…。
不動産を購入した期において、課税売上割合を高めて、建物に発生する仮払消費税分の還付を受けるという内容です。
まず、消費税について、簡単にお話ししておきますと、収益に発生する仮受消費税から費用に発生する仮払消費税を差し引いた金額を納付します。
ところが、仮払消費税は全額差し引けるかというとそうではありません。
課税売上割合というものに左右されまして、課税売上割合が0%ですと、その金額は0になってしまいます。
一方、課税売上割合が95%以上ですと、全額差し引くことが可能です。
(ただし、平成24年4月1日~、改正されます)
ですので、課税売上割合は高いに越した方がないのです。

この点、事業用不動産であれば、賃料収入が課税売上に該当するので、課税売上割合も95%以上になることがほとんどですが、居住用不動産の場合、賃料収入が非課税売上に該当します。
ですので、このままですと、課税売上割合は極めて0に近い状況になってしまいます。
そこで、不動産を購入した期において、自動販売機を設置し、自動販売機収入を発生させるとともに、賃料収入を0にすることにより、課税売上割合を高めると方法を取ります。
そうしますと、当然、仮受消費税の金額より仮払消費税の金額の方が大きくなるため、その差額が還付されるというわけです。

ですが、こちらのスキームは平成22年4月1日以降、封印された。と言われています。
それは、調整対象固定資産という概念があるためです。
実は、上記のスキームを利用するには、届出にも注意する必要があります。
不動産を取得した期に、課税事業者になっており、翌翌期には免税事業者になるか、は簡易課税を選択しなければいけません。
と言いますのは、翌翌期に課税事業者のままですと、調整対象固定資産という概念のため、上記の仮払消費税相当額を支払わなければいけなくなってしまうからです。
ですので、今までは翌翌期に免税事業者になる届出もしくは簡易課税を選択する届出を提出していたのですが、これを翌翌期まで受け入れないということになったわけです。

ということで、このスキームはすっかり利用できないな。と思っていたのですが…。
100%利用できないというわけではありませんでした。
(ちなみに、もちろん、事業用物件を購入の場合は、常に課税売上割合が95%以上になると思いますので、全く問題ありません)
それは、上記平成22年4月1日改正の適用事業者についてでして、こう書かれています。

<平成22年4月1日以後に次の①②のいずれにも該当する事業者>

①課税事業者選択届出書を提出し、平成22年4月1日以降開始する課税期間から課税事業者となる場合
②課税事業者となった課税期間の初日から2年を経過する日までの間に開始した各課税期間中に調整対象固定資産の課税仕入を行い、かつ、その仕入れた日の属する課税期間の消費税の確定申告を一般課税で行う場合

ですので、①もしくは②に該当しない状況であれば、今までの還付スキームをそのまま利用することができるわけです。
私は、今まで、全く考えも付きませんでしたが、確かに、この2要件を見ると、可能な場合があるな。と思います。
ただ、こちらを利用するには、結構労力が必要になりますので、改正前のように、おいそれと簡単にできる話ではありませんね。

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不動産投資に関する電話相談を行いました

今日の気づき:個人事務所で小規模経営している現状を踏まえるとシーズよりニーズを大切にしていきたい

私の場合、現状のお客様は私の友人・知人、もしくは紹介というパターンが大半を占めます。
昨年1年間やってきまして、結局のところ、紹介というシステムがお互いに安心できますし、この業種的には合っているな。と感じています。
だからこそ、私的にはより深いお付き合いのできる方を1人でも多く作っていくことが重要かな?と考えています。

一方、最近、我々の業界(特に税理士業)では、ネット集客もさかんです。
一般的に、ネットからのお客様は、低価格路線なので、我々的には付き合いづらいと言われていますが、必ずしもそうではない。というのが私の見解です。
もちろん、そのようなお客様もいらっしゃるかと思いますが、そもそも、税理士に知り合いがいるなんて人は少ないと思いますし、もし仮にいたとしても、その人に頼むか?と言ったら、そうではないと思います。

何故ならば、税理士を選ぶうえで、私が一番大事だと思うのは、相性だからです。
結構、私の中では、税理士というものは美容師に似ているものがあります。
美容院は1ヶ月か2ヶ月に1回程度行きますが、私が美容師を選ぶ基準は、やっぱり相性かな?と。
正直、上手い下手なんて分かりませんからね~。
だったら、私のニーズをいかに上手く取りこめるか?とか、提案力とか、コミュニケーション能力とか、その辺かな?と。

話は脱線してしまいましたが…。汗。
今年は、私自身、ネット集客にも力を入れて行こうと思っています。
その方法論は、いずれ、実績が積みあがったら、お話しして行きたいと思っていますが、今のところは話せるような内容ではありませんので割愛します。

そんな中、今日は珍しく、HP経由で不動産投資のご相談を受けました。
私のHPは不動産投資色を出していないので、おそらく、セミナーを行っている他のサイトか、このBlogを拝見して頂いたのかな?と思っていますが…。
もちろん、不動産投資といっても、「どのような物件が良いですか?」という内容ではなく、今後、物件を増やして行くためのスキームや税金に関係する事でした。
私的には、この時期のお問い合わせですから、おそらく確定申告だろうな~。と思っていたので、少々意外でした。

ご相談も一通り終えて、「確定申告もお願いしたいのですが、おいくらでしょうか?」というお話しも伺ったのですが、「正直、私は高いので、今はお安くできるところの方が良いですよ」とお話ししました。
再三書いていますが、私的には、一度は自分で記帳を行って頂きたいのですが、時間的余裕もありませんので、今回は仕方がないので、このようなコメントになったのですが…。

ただ、そこで驚いたのは、すでに依頼することができる業者を見つけているとの事でして、その金額が、初年度6万年、次年度以降3万円でした!
正直、その金額で対応して頂けるなら、私も頼みたいくらいです。(笑)
これは、どう考えても私は確定申告業務には手を出したら駄目だな。と思いました。

その方は、今後も物件を増やしていきたいらしいので、代わりに、決算書が作成された段階で、将来シミュレーションやタックスアドバイス等の相談を1時間1万円で行わせて頂く。という事で話がまとまりました。
その方が、私的にもその方的にも、良いかな?と思っています。
確定申告業務と決算書作成業務だけだったら、確かに安い方が良いと思いますしね。
(ただ、注意すべきは、その質と、税金的な判断が正しくされているか?です)

ということで、今後は、このような相談業務も行っていけたらな。と思っています。
もちろん、今でも行っていますが、告知がしっかりされていませんので、その辺を踏まえて、HP等々、修正しないといけないかな?と思っています。
やらなければいけない事がたくさんありますね。(笑)

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テーマ : 会計・税務 / 税理士
ジャンル : ビジネス

ようやく満室経営に戻れました。長かった…。

Facebookの「いいね!」の数をウォッチしていると、自分の記事のウケがある程度分かるような気がしています。
それだけですと、見てもらえなかっただけ。という考えもできるのですが、私の場合、Blogのリンクを貼っていまして、Blogのアクセス数が著しく変動していなければ、大方、見て頂いている方々に変化は無いように思えるのです。
結構、税務記事を書くと、「いいね!」が多かったり、コメントが付くのですが、昨日の税務記事は、どうやらイマイチだったようです…。
あまり形式ばった内容はウケが良くないのかな~?と思ったり…。
今後の参考にさせて頂きますね。

今日は全く話が変わりまして、私の所有不動産の話です。
今年は、滞納者が2人出たのですが、幸いにも保証会社を通していましたので、家賃の未回収という事態には陥りませんでした。
ただ、うち1人が4月前半の繁忙期終了後に出て行かれまして、それからなかなか部屋が埋まらない状況に…。

8室中、7室埋まっているのだから良いのでは?と言われる事もあるのですが、機会損失を考えると、そう簡単な話ではありません。
将来の空室リスクや家賃減少リスクの事を考えると、入居してもらえるべき時に入居してもらわないと…。という感じです。

投資不動産も購入してから、約3年が過ぎました。
私の場合は、新築木造アパートでしたので、今のところ修繕等、大きな問題は発生していません。
ですが、今後、空室対策に関しては、真剣に考えいといけないな。と痛感した1年でした。
今回で言えば、少なくても50万円程度の機会損失が生じているわけですからね。
私の本業に換算すると、税務顧問1社分の金額になるわけです。

個人的には、良い客付け業者を探すという事が一番効率が良いと思い、今年は他の業者さんにも客付けを頼んだりしたのですが、そこも不発でした。
また、「震災の影響で、どこも大変…。」というセリフを何度も聞かされました。
確かにそれは大きな外部環境要素の1つですから、私にも理解はできるのですが、それを解決するための手法の提案を頂きたいのですよね。
ですので、来年からは、管理を任せている管理会社にその旨伝えようと思っています。

一方、今後、不動産投資を継続して行く限り、やはり業者に任せっきりというのはリスクが高いような気がしていまして、自分なりに勉強しつつ実践しないと駄目だな~。と感じています。
確かに、不動産投資に労力と時間を十分費やせるか?というと、本業との関係で、なかなか難しい感じですが、かと言って、少しずつでも自分のスキルを上げて行かないと、数年後にかなり痛い目を見るような気がしています。

最近、やるべき事がたくさん出てきていまして、それはそれで嬉しいのですが、そろそろ時間効率を考えつつ、取捨選択もしないと…。と考えています。
私の場合、まだ会社を経営しているわけではありませんが、このような考え方が、将来、会社を経営する時に役に立つような気がしています。
(もちろん、何でもかんでも効率的に…。というのは少々違うような気もしますけどね)

いずれにせよ、頭を悩ませていた問題が1つ解決できて良かったです。
来年は更新時期を迎える方が多いので、なるべく長く住んで頂けるよう、サービスメニューを考えていきたいと思います。

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<ご紹介可能案件>

「不動産投資を始めてみたいと思っているが、信頼できる不動産業者を見つけることができない!」という方は、Blog右下のメールフォームから私宛にご連絡下さい。
私がお世話になっている投資不動産業者をご紹介します。(一棟物でも区分でもOK)
もちろん、税務上の不明点は私がご相談に乗ります!

テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

プロフィール

石原修

Author:石原修
公認会計士・税理士。
1972年、東京都生まれ。
中央大学理工学部管理工学科卒。

石原経営会計事務所の所長です。
財務・税務・会計に関するご相談を承っています。
また、投資・海外・ゴルフに興味のある方との繋がりも大切にしたいと思っていますので、よろしくお願いします!

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